消费主义失效，人们进山赶海，追求松弛与自然。受认可的商业带上了反商业的气质，要人味儿、要格调、要自然，就是不要浓重的“商业气息”。

但如果我们换个思路，思考什么是“好商业”，会发现穿越人类长长的历史周期，商业本质就是人味儿，就是为了满足人类对好生活的需求。站在商业起源的物物交换处，原始人类会为了审美拿着果实交换漂亮的砗磲，现代商场让商品琳琅满目但有序陈列，也是代表着才步入现代世界的人们对充盈物资的自豪与向往。

变的是商业环境，不变的是生活本身。

好的商业也应该始终是让一群人更具审美、便捷、舒适地“好好生活”。

在深圳南山华侨城OCT-LOFT南区有一块正在更新中的空间，就是一块关于「好商业和好生活」的实验田。

这个小型文化商业项目被命名为「LOFT53」，包含了两个子项目，SMOO MARKET和mindpark创意公园。创意园F2栋的外墙，是被人们称为“深圳墙”的城市新地标，而对面F3栋空间的便是SMOO MARKET，约1000平米，提供日常消费，由轻餐、植物、集市、宠物等业态有机组合，另一片位于星巴克店E5栋西的两层空间叫mindpark创意公园，约1500平米，更聚焦品牌和创意群体的创作和消费，有书店、酒馆、课堂、办公、社群空间等职能。

两片空间统一运营、内在相连、互成整体。

空间位置示意图

在业内朋友看来：又来了一个非标商业体？

但如果是因为“非标”而感到好奇来打卡的朋友，等开店来逛时，可能会稍感困惑，因为这里不会有出挑的设计、奇特造型的空间，也没有大势的潮牌热店，它就像一位亲近熟稔、品位相似的老友。

项目的两位联合主理人是创办了农畉餐厅、山池咖啡的Venco，以及TOPYS、MINDPARK创意大会的创始人老黄。项目源起其实简单且自然，就是想为这个园区附近乃至全深圳的消费者，提供一片符合他们“好生活”期待的商业空间。

那这个LOFT53项目有着怎样的“附近”？

一个片区的商业与消费氛围就是需要多年沉淀的。诸如日本代官山，除了有大师槇文彦操刀设计的建筑给片区定了调，还要靠着T-site等一众门店与附近居民共同营造了多年，才有了今天文艺轻奢的氛围。纽约的切尔西片区，最初是Andy Warhol等艺术家的工作室定了调，再后来画廊与文艺空间越聚越多，城市更新又带来了High Line高线公园，小店汇聚有了Chelsea Market切尔西市场，最终沉淀出了如今文艺日常的模样。

而原本华侨城这片园区，“文化创意”是DNA、是基底。入驻的工作室与艺术空间虽然历经起伏、各有更替，但仍然是以文化艺术为主线，让这片区域成了轰鸣搞钱的深圳市中几近孤品的文艺绿岛。而附近低调老牌的豪宅居民也给这片区域的消费加了一层需求，要有质感与审美。

有品质的文艺日常，就是由附近的人、地理和空间在时光中一块慢慢熬煮出来的气质。而SMOO MARKET和mindpark创意公园，就是贴着这个定位长出来的新消费空间。

先说SMOO MARKET。

名字中就藏着业态的模样。SMOO来自smooth意为顺滑，而MARKET则是指向了这片空间的功能，它将会是一个在都市中难得的步行可达的新生活集市，为附近的人们提供丝滑的日常消费。

左右边沿为常设品牌门店，中间敞开为集市区域。

慢闪集市空间示意图（空间设计图供参考，实际效果以落地为准）

布局来看，空间边沿是常设的门店，包括餐厅、户外和萌宠品牌，以及独有的品牌策展空间，剩余一半近500平米的面积则奢侈地划分给了集市区域。这片集市将由15个半流动的慢闪店铺组成，3至6个月轮换一次入驻品牌。

这些店铺会卖什么呢？空间主理人Venco仍然是回到“好商业即好生活”的思维，按照“理想生活的样板间”去组合这个集市。我们会期待在身边摆上怎样的绿植、买回怎样的小食、带一块怎样的蛋糕，空间运营方就邀请对应的店铺入驻。

这片空间的业态组合将是一道命题作文，按不同的主题与需求，像拼图一样组合，而不是按品牌本身是否是热店来筛选。这在某种程度上会避免非标空间变成“咖啡一条街”的现象。

主理人Venco在运营山池咖啡与农畉餐厅的过程中，不断打磨着对消费者需求和调性的理解，也期待筛选和邀请而来的店铺整体是一致的：提供有品质的日常。

说完业态组合，再来看空间设计。SMOO MARKET几乎是按城市微更新的思路来改造原有的档口，整体策略是保留原有结构，完全打开空间，融入园区日常。

首先，SMOO MARKET延续了农畉、山池咖啡过往的风格，会尽可能打开空间。

山池咖啡打通内外的开放设计

这片空间整个就像是一个“敞开的大棚”，四周向外是打开的。在炎热的深圳，SMOO MARKET也想办法让空间流通的同时保持凉爽。比如，利用原本棚架的通风性，加上顶部可打开的阀门，在气温合适时可打开，人工营造穿堂风，减少空调成本。同时空间四周有浓密树荫，让园区街道与集市内部有自然的衔接。路过行人也许原本只是来树下乘凉，但自然而然地，就步入了集市的场域当中。

向外打开、渐入街区的空间

类似的空间设计也有优秀的前例可以验证。比如泰国的通罗公共社区商场（The Commons Thonglor），商场有超过一半的空间是敞开的公共空间，临街巨大的木质台阶引导消费者自然地步入，同时开敞的中庭与顶部强劲的通风系统让整个空间清爽通透。开放性也让该商场成了泰国社区商业空间的标杆。

其次，原有的顶棚钢架结构将会保留，中心市集区域将通过可移动的悬挂式隔板来区分店铺，可以灵活隔离出各种面积与形状的店面，方便不同品牌的入驻与轮换。

通罗公共社区商场（The Commons Thonglor）

最后再来聊聊“运营”。

和其他引流促销的营销活动不同，空间运营方会按策展的方式将运营内容融入业态本身。让「内容业态化」，就是集市组合会按策展主题来，不同主题的空间会激发新鲜的消费关注。

对SMOO MARKET而言，最好的铺位、最大的面积、规律的内容运营，都给了这片集市，但违背直觉的是，店铺的租金却相对低廉。原因在于它背后采取的是“共营共益模式”，租金并不是运营方最主要的收入来源，而是靠店铺销售分成。说简单些，相当于各个小店共同组成了一个大店铺，营收是分红的大头。这一点，我们会在后边商业模式部分再细聊。

因为是共同经营，店铺主理人之间会更加熟悉亲近，集市中间的空间可以随时改装成长桌，主理人们乃至附近居民一起打边炉，也是提上了日程的计划。

博罗市场（Borough Market）

再回看SMOO MARKET本身，“集市”这种业态就决定了它自带亲和力。

在一座城市之中，一个有品质的集市能串联起社区文化与商业空间，既是附近居民悠然闲逛的去处，又是他们需求满足的消费地。无论是人潮涌动的巴黎巴士底集市（Marché de la Bastille），伦敦的顶级鲜货市场博罗市场（Borough Market），还是成了“欧洲菜篮子”的西班牙巴塞罗那博克利亚市场（La Boqueria），无一不是既融入了居民日常，又自成文化消费打卡地的优质集市。

如果SMOO MARKET做成这些集市的迷你版，在深圳难得的老牌文艺社区中落地生根、形成气候，这种基于日常消费的生命力，又不断以运营注入活力，以轻灵消解固化、用多元对抗单一，就更有机会抵抗商业世界的潮起潮落。

如果说，SMOO MARKET对好生活的想象是面向所有人的，毕竟市集里的烟火日常可以无差别覆盖全消费群体，那mindpark创意公园的“好生活”模板则是以创意阶层（creative class）为蓝本，打造一片欢迎所有人的像公园一样好逛的空间。

什么是“创意阶层”？它是由美国社会经济学家理查德·佛罗里达 (Richard Florida) 定义的新消费群体，这个群体并不指向某一特定职业，是以创意为工作动力的新城市中产。它横跨文理，既包含文化文艺教育群体，如教授、设计师、杂志编辑等，也囊括进了专业技术人员，如程序员、工程师、建筑师等。

但mindpark创意公园希望将创意阶层的外沿再拓一步。只要是会为新鲜创意而心动的人们，都可以被涵盖进创意阶层。他们共同的特点是乐于发掘新鲜、追逐新潮、分享创意，认为创意既是工作助力，也是一种生活方式。而这个群体恰恰对应了在华侨城创意园工作的绝大多数人，以及辐射更大范围南山、福田等区域的主力人群。

mindpark创意公园空间示意图

因地制宜地，mindpark创意公园的双层空间，也是按照创意阶层的“理想生活”打造的一种可能性模板。

首先，这群人的精神文化需求相对较高，但更追求亲近生活日常的精神消费。他们喜欢翻翻书、逛逛展，去好看的空间溜达，和有趣的人聊天，把精神文化消费看成是一段舒展的下午时光、一个有趣的目的地选择，像女生挑一支口红与逛一次迪士尼一样，为自己在收缩的经济环境中寻找快乐与滋养。相对应地，mindpark创意公园的一楼就不仅有一家非常规的书店，还有一间放松随性的小酒馆。

图为TOPYS参与线下书展现场

从入口处走进，会经过入口展亭、主题书展区和设计商品区。每片区域都会按主题来编织内容。再往里走，便是书房——一个兼具变化与常设的书目区与宽大的阅读空间，与之连通的是可以放松聊天的酒馆。如果聊得尽兴，一楼转角处还特设开放给播客主的小播客空间，立马能产出一期节目。

其次，创意阶层重视个体的创造与价值，向往自由开放、边界模糊、不被拘束的工作环境，所以楼梯走上二楼，就是一层1000平米、为创意阶层提供的学习与工作的空间，被命名为了「Mindclub创意俱乐部」。

mindpark二层部分区域视觉图

这片空间设计的特点是一以贯之的「打开」。

二层有宽大阳台、舒适沙发与一片开放空间，可用于不同场合。它日常可以是数字游民期待的办公角落，也可以变成品牌发布或者企业活动空间，另外社群活动、行业分享讲座也可以在这里举办。

二楼还设有共享办公区域，其间散落的小角落——奖赛中心、设计材料室——都表明这是属于创意人的工作空间。这片面积并不算大，工位可容纳的机构有限，更重要的功能是「孵化」。创意俱乐部会为入驻的新生品牌提供资源链接与扶持，包括楼下的策展空间与旁边SMOO MARKET的集市空间，都可以用于品牌的展示与售卖。

抱团共生，创意行业仍然活水不断。

虽然按照区域功能走完了动线，但mindpark创意公园更期待大家按自己的喜好，来随意逛一逛、坐一坐，也希望吸引他们来的，是弥散在这片空间中软性的、自然的创意氛围。

mindpark学习的商业前辈之一，自然是真正做到了“空间即内容”的茑屋书店。在实体书店倒闭潮中始终坚挺的茑屋书店，把书店的空间转换成消费者可逗留、可体验的品牌场域。人们来茑屋哪怕是消费一杯咖啡、一张CD、一本杂志，背后也是在感受茑屋关于美好生活的提案内容。

茑屋消费空间

最后来说说，“小写”mindpark和“大写”MINDPARK的关系。mindpark的主理人是MINDPARK创意大会和内容平台TOPYS的创办人老黄。TOPYS作为沉淀多年的线上平台，想在一个合适的土壤和契机上，把经验和资源注入一个线下实体空间，mindpark由此而来。所以mindpark将会带着其背靠品牌的差异化调性，“以差异创造差异”，为创意人和未来消费者们带来一个符合他们品味的精神公园。

那这个以新型文化目的地为志向的空间，能否收获人们青睐呢？

也许，在这个圈层收缩、AI当道的当下，让城市中的创意群体有一个觉得“懂我的有归属感”的据点，愿意在这里传递、分享、创造新鲜，他们自然也愿意在这里待上更长时间吧。

逛完SMOO MARKET和mindpark创意公园，我们最后再来说说关键词：商业。

说到商业，本质还是得聊「钱」。这片商业空间的新兴实验田种下了几种尝试中的财务模型思路。

首先，财务得控制成本。但与其说“控制”，不如说是提升性价比。

比如，在空间改造与设计上，把投入成本放在“舒适度”上，而非求新求异的“设计感”。同时，把室内外空间打开连通、增加多变用途的灰空间，也是隐形地增加了可能的经营面积。另外，比起吸纳远道而来的打卡客群，LOFT53项目希望缩短获客路径，从服务周边日常开始，同时也欢迎目的地型客群。

以山池为例，尽量做到提升舒适度

第二个思路是，财务讲究营收平衡，但思考“平衡”的同时，更要思考营收的“分配”。

LOFT53项目提到了关于收支的三层分配。

第一层是营收中2C和2B的分配。因为业态本身的关系，项目主理人会预期餐饮与酒馆会是第一营收阵营，其次是日常零售与文化消费，这些都将是C端消费主力。同时，用「空间即T台」的思路，开放了大量的品牌合作内容和展示入口，比如SMOO MARKET和mindpark创意公园二楼都有品牌展厅，书店的入口有展亭，内里有主题策展区，都是期待与B端合作的位置。

第二层则是改变传统商业空间收入的比例。传统做法中，空间收入大头是租金，接着是重物业费。所以招商变成了重头戏，只要看起来生意好的、能交得起租金的，都一揽子招进来。最终是千店一面，但大品牌、好品牌只会进好空间，招不上来商的中小型商场存活艰难。

LOFT53项目则是把收入大头从租金转向销售分成，共益共营，降低租金，这是把重心从招商转向后期经营。说白了，是把压力转移到了空间运营方自己身上，毕竟运营方承着房租，能不能回本就看后续经营得好不好。

同时，小店+慢闪形式分摊了营收风险。毕竟15个店铺中有5个收益不好，还有另外10个可以支撑，万一这一批遇冷，还有下一批再来的机会。这也把空间运营方变成了整个空间的大主理人，在邀请与筛选入驻品牌时，就不能一味追风赶热，而是要真正契合的、符合附近消费者需求的。

空间营收不再是一锤子租金的买卖，而是多种小功能区持续的经营。

最后第三层是，虽然要重视营收，也要投入成本去孵化新品牌。

背后的原因，一方面是在于当前的市场环境属于某种意义上的“僧多粥少”，多的是商业空间，少的是优质的新兴品牌与主理人。新品牌成长也依赖主理人单打独斗自己开悟，缺乏专门的机制和场所去持续地培育新主理人品牌。另一方面，对于LOFT53来说，持续的新品牌供应是空间顺利运营的重要一环。

所以基于市场和项目未来的考量，LOFT53在筹备“未来主理人计划”，希望通过将农畉和山池的经营和运营能力，以及TOPYS的内容运营和传播能力，助力到新品牌与新项目的孵化中。其实LOFT53空间就运转着一个内生微型生态，有后端资源去孕育品牌，有前端门店随时放在市场上验证。小小星系也希望能滋养出未来新星。

在和两位主理人聊天的过程中，问到这样的财务模型与消费设计，是否是为了应对当下不确定的商业环境。主理人回答道，相比起抱团取暖的无奈之举，更像是一种无论环境好坏都会这样做的主动选择，因为这就是两位主理人对「商业」的理解。

好的商业，既是让人们对美好生活向往的需求得到满足，同时，生意也在持续经营中自然而然地做下去。

这种自然感，还体现在主理人提及的一个关于「设计」的小细节。目前这片空间还在更新设计中，设计师某日突然提到，自己好像不会设计了。因为和过往明确的室内设计不同，SMOO MARKET和mindpark需要的空间是，真实的生活场景，比如一个品味很好的家应该长什么样，让空间尽量去贴合这样的自然想象。

让设计隐去，浮出生活本身，看似自然的事，设计起来却不容易。

这种化重为轻也体现在项目对「文化」二字的态度上。无论是零售集市也好，书店酒馆也好，LOFT53是希望有“文化内容”贯穿在空间中的，但项目内部却会提醒尽量少提及这两个字。因为嘴上老提文化，容易走入悬浮和自嗨，第一位仍然是尊重用户和消费规则。但说回来，两位主理人在心底里是真的相信，消费并不是唯一目标，消费者和社会对文化都有需求，这需要经营者们用耐心和毅力来浇灌。

看重经营、满足需求、文化驱动，是大家都在说的朴实原则。但真正落到实践处，仍需更多一分的坚定。

LOFT53不仅仅是落地华侨城创意园的一块实验田，也是主理人老黄和Venco联合创办的工作室SlowDown Lab的一处样板间。

什么是SlowDown Lab呢？这是一家创新商业策划机构，将主要提供商业策略、品牌可持续与运营创新相关服务。

创办这家工作室的动因，是老黄和Venco在过去20年各自专业领域的持续探索中，殊途同归地始终深耕在文化、创意和商业的交集处，基于两人共同的理念和目标，以及看到市场中远未被满足的需求与机会，联合创办了SlowDown Lab。

从设计师、策划人，到创业者、主理人、商业运营者，两位主理人的经历和角色，帮助他们持续累积着文化、商业以及两者之间的能力和资源，并顺其自然的打通了两者。他们希望能以更准确的判断力和更成熟的影响力，从容的游走于文化商业之间，并期望和志同道合的伙伴一起，借助少数充满挑战与潜力的项目，共同投入、探索、开拓一个新领域，以文化创新驱动消费成长，以商业创意引导品牌突破与可持续，从而创造更独特、更长期的效益回报，以及更具远见、更具竞争力的综合价值。

他们也把自己的经验与理解，浇注进了这片实验空间，也许当SMOO MARKET和mindpark运营良好时，这片实验田也可以移挪到更多城市更多片区。

对了，这片空间大概率会在今年八月和大家见面，欢迎来玩。

无论是SMOO MARKET、minpdark创意公园还是SlowDown Lab，想做的事都和它们名字一样，是带生活气的顺滑消费、是逛公园般的精神满足、是商业世界中的减速慢行、愈行愈远。

这里也许并没有宏大叙事与英雄情结，只是希望用自然的力量、缓慢的力量、像藤蔓一样持续生长的力量，去实现对未来城市空间和商业的新想象。

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